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L’essentiel à retenir : Assurance marchand de biens
- Pas d’assurance unique imposée : la RC Pro du marchand de biens n’est pas obligatoire par la loi, mais les banques et les notaires la réclament presque toujours.
- La dommages-ouvrage, elle, est obligatoire dès que vous faites réaliser des travaux de construction, et avant l’ouverture du chantier.
- Vendre après travaux fait de vous un constructeur : le Code civil vous rend responsable pendant dix ans des désordres graves.
- De 600 à 2 000 € par an pour une RC Pro, hors dommages-ouvrage et assurance des biens détenus.
- Un contrat calé sur vos opérations : nous comparons les assurances des marchands de biens à Rennes, sans frais.
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La RC Pro est-elle imposée par la loi au marchand de biens ?
Acheter un plateau de bureaux à Rennes, le diviser en quatre appartements et les revendre dans l’année : sur le papier, l’opération tient en trois lignes. En pratique, elle superpose quatre risques différents, chacun avec sa propre assurance. Et la banque qui finance le projet ne débloquera rien sans attestation d’assurance marchand de biens.
Une opération à financer ?
Nous préparons les attestations que demandent les banques et vérifions la dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Étude gratuite sous 48 h.
Comparer les assurances marchand de biensQuelles assurances sont obligatoires pour un marchand de biens ?
Aucune loi n’impose une assurance marchand de biens sous ce nom. Les obligations naissent de ce que vous faites : posséder un bien, y faire des travaux, le revendre. Le Code de commerce range l’achat d’immeubles pour les revendre parmi les actes de commerce, et vous exercez donc comme un commerçant.
La différence avec l’agent immobilier est nette. Lui travaille pour le compte de ses clients et doit s’assurer au titre de la loi Hoguet, comme l’explique notre page RC Pro agent immobilier. Le marchand de biens achète pour son propre compte et revend : il n’a pas d’obligation de RC Pro, mais il devient constructeur dès qu’il fait réaliser des travaux.
« Est réputé constructeur de l’ouvrage : […] Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. »
Code civil, article 1792-1, Légifrance, version en vigueur en 2026
Cette qualification change tout. Pendant dix ans après la réception des travaux, l’acquéreur peut agir contre vous. Il peut réclamer la réparation des désordres qui compromettent la solidité du bien ou le rendent impropre à son usage, selon l’article 1792 du Code civil. Vous n’avez pas posé une seule pierre, mais vous répondez comme l’entreprise qui l’a fait.
La dommages-ouvrage préfinance la réparation des désordres de nature décennale, sans attendre qu’un tribunal désigne le responsable. Elle paie d’abord, puis se retourne contre les entreprises et leurs assureurs. Elle suit le bien et profite aux acquéreurs successifs.
« Le maître d’ouvrage a l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrages. »
Service-Public.fr, fiche « Garantie décennale des constructeurs », Direction de l’information légale et administrative, consultée en octobre 2026
L’article L242-1 du Code des assurances vise expressément le propriétaire, le vendeur et le mandataire qui font réaliser des travaux de construction. Une rénovation lourde qui touche aux murs porteurs, à la charpente ou aux planchers entre dans ce champ. Une simple remise en peinture, non. Pour les règles détaillées du contrat, consultez notre guide de l’assurance dommages-ouvrage.
Quelles garanties prévoir selon votre opération ?
Une assurance marchand de biens se construit par empilement. Chaque étape de l’opération appelle sa garantie, et le bon contrat dépend de ce que vous faites du bien entre l’achat et la revente.
| Garantie | Ce qu’elle couvre | Statut |
|---|---|---|
| RC professionnelle | Erreur de montage, défaut d’information de l’acquéreur, visiteur blessé, dommage au voisin | Non imposée par la loi, exigée par les banques |
| Dommages-ouvrage | Préfinancement des désordres graves après travaux | Obligatoire avant l’ouverture du chantier |
| Décennale | Responsabilité de constructeur si vous concevez ou dirigez les travaux | Obligatoire si vous jouez le rôle de maître d’œuvre |
| Assurance du bien détenu | Incendie, dégât des eaux, vandalisme pendant la détention | Indispensable sur un bien vide |
| Tous risques chantier | Vol de matériaux, incendie ou effondrement en cours de travaux | Facultative, conseillée sur les gros chantiers |
Source : obligations issues du Code civil et du Code des assurances, composition type des contrats relevée par Monsieur Courtier en octobre 2026.
Un bien vide entre l’achat et la revente reste exposé : une fuite non détectée pendant trois semaines, un squat, un incendie d’origine électrique. Le contrat se rapproche alors de l’assurance propriétaire non occupant, avec une clause d’inoccupation à vérifier de près.
Marchand de biens maître d’œuvre
Si vous concevez vous-même le projet, choisissez les entreprises et dirigez le chantier, vous assumez la maîtrise d’œuvre. La décennale s’ajoute alors à la liste, avec les mêmes règles que pour un professionnel, détaillées dans notre page sur la décennale du maître d’œuvre. Faites aussi vérifier l’attestation décennale de chaque entreprise avant le premier coup de pioche.
La dommages-ouvrage se souscrit avant l’ouverture du chantier. Souscrite après, elle devient difficile à obtenir et plus chère, et un acquéreur averti s’en apercevra. Notre article sur la dommages-ouvrage après travaux détaille ce qui reste possible.
Cabinet de courtage indépendant, nous interrogeons plusieurs assureurs et confrontons plafonds, franchises, clauses d’inoccupation et conditions de dommages-ouvrage sur vos opérations réelles. Vous gardez le choix, nous portons la comparaison.
La banque réclame une attestation ?
Nous montons le dossier d’assurance de votre opération : RC Pro, dommages-ouvrage et bien détenu. Étude gratuite.
Obtenir mon étude gratuiteCombien coûte une assurance marchand de biens ?
Pour la seule RC Pro, comptez de 600 à 2 000 € par an selon la formule, d’après les tarifs constatés publiés en janvier 2026. Certaines offres spécialisées démarrent autour de 800 € TTC. Le même guide conseille un plafond d’environ 1 million d’euros par sinistre pour deux opérations par an à 200 000 €.
La dommages-ouvrage se tarifie à part, opération par opération, à partir du coût des travaux, de leur nature et des entreprises retenues. L’assurance du bien détenu dépend de sa surface et de sa durée d’inoccupation. Le prix total d’une assurance marchand de biens varie donc d’une opération à l’autre, et c’est pour cela qu’un contrat annuel bien négocié fait gagner du temps.
Je chiffre la dommages-ouvrage avant même la signature du compromis d’achat. Son coût fait partie du budget travaux, et l’oublier peut ruiner la marge d’une petite opération. Pour le financement lui-même, notre page sur le financement d’une SCI détaille les montages possibles.
Un acquéreur se retourne contre vous : que se passe-t-il ?
Tout dépend de la nature du problème. Un désordre grave sur les travaux relève de la dommages-ouvrage, puis de la responsabilité décennale. Une information oubliée ou erronée dans la vente relève de la RC Pro : surface, servitude, diagnostic non transmis. Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique, dont la liste figure sur la fiche Service-public dédiée.
Déclarez la réclamation dès réception, dans le délai prévu au contrat, qui ne peut être inférieur à 5 jours ouvrés selon l’article L113-2 du Code des assurances.
La situation. Thomas, marchand de biens à Rennes, achète une maison de ville à Saint-Malo, abat un mur porteur pour ouvrir la pièce de vie et revend en dix mois. Pour gagner du temps, il lance les travaux sans dommages-ouvrage.
Le sinistre. Deux ans après la vente, des fissures apparaissent au-dessus de la nouvelle ouverture. L’acquéreur met Thomas en cause comme vendeur constructeur.
Le dénouement. Sans dommages-ouvrage, l’acquéreur doit attendre l’expertise et le procès, et Thomas avance une partie des frais. L’entreprise a bien sa décennale, mais le recours prend plus d’un an. Une dommages-ouvrage aurait préfinancé la réparation en quelques mois.
Une marge de 30 000 € se dissout vite dans un litige de deux ans : l’assurance se pense dès le plan de financement.
Assurer ses opérations à Rennes et en Bretagne
Divisions de maisons à Rennes, rénovations de longères, transformations de locaux en logements à Saint-Malo ou à Vannes : chaque opération a son profil de risque. Avant de vous proposer une assurance marchand de biens, nous regardons le nombre d’opérations par an, leur montant, la nature des travaux, votre rôle sur le chantier et la durée de détention des biens.
Cabinet de courtage indépendant installé à La Mézière, au nord de Rennes, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24005258.
- RC Pro, dommages-ouvrage et bien détenu étudiés ensemble
- Des attestations prêtes pour la banque et le notaire
- Un interlocuteur à Rennes si un acquéreur se retourne contre vous
- La RC Pro couvre bien l’activité d’achat-revente déclarée.
- La dommages-ouvrage est souscrite avant l’ouverture du chantier.
- Chaque entreprise a fourni son attestation décennale.
- Le bien vide est assuré, clause d’inoccupation comprise.
- Le plafond est cohérent avec le montant de vos opérations.
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Recevoir mon devis marchand de biensQuestions fréquentes sur l’assurance du marchand de biens
La RC Pro est-elle obligatoire pour un marchand de biens ?
Non, aucune loi ne l’impose. Les banques la demandent pourtant dans la plupart des dossiers de financement, et les notaires comme les acquéreurs la réclament souvent.
Un marchand de biens doit-il souscrire une décennale ?
Oui s’il conçoit le projet ou dirige les travaux, car il agit alors en maître d’œuvre. Dans tous les cas, il est réputé constructeur s’il revend après travaux et doit vérifier la décennale des entreprises.
La dommages-ouvrage est-elle obligatoire pour une rénovation ?
Oui si les travaux relèvent de la construction : murs porteurs, charpente, planchers, extension. Une rénovation purement décorative n’entre pas dans ce champ.
Comment assurer un bien vide avant la revente ?
Avec un contrat de propriétaire non occupant ou une multirisque adaptée, en vérifiant la clause d’inoccupation : certains contrats réduisent les garanties au-delà d’une durée de vacance.
La RC Pro couvre-t-elle un vice caché ?
Elle peut couvrir un défaut d’information ou une erreur commise dans la vente. Les désordres graves liés aux travaux relèvent plutôt de la dommages-ouvrage et de la décennale.
Quel plafond de garantie choisir ?
Il doit suivre le montant de vos opérations. Un plafond d’environ 1 million d’euros par sinistre est souvent cité pour deux opérations par an à 200 000 € ; au-delà, visez plus haut.
Peut-on assurer plusieurs opérations avec un seul contrat ?
Oui pour la RC Pro, qui est annuelle. La dommages-ouvrage, elle, se souscrit chantier par chantier.
Expert en Responsabilité Civile Professionnelle
Courtier spécialisé en RC Pro, Nicolas accompagne les indépendants, professions libérales et dirigeants d’entreprises dans la protection de leur activité. Entouré d’une équipe de 3 courtiers experts, il met son savoir-faire au service d’un conseil clair et personnalisé.